Online glasanje skupštine stanara — kako je legalno u Crnoj Gori

Zakonska osnova je član 23, stav 4 Zakona o održavanju stambenih zgrada („Sl. list CG", br. 41/16, 84/18, 84/24). Doslovan citat:

Dvije ključne riječi: „mogu" i „pismenu saglasnost". „Mogu" znači da elektronsko glasanje nije obavezno, ali jeste dozvoljeno. „Pismena saglasnost" znači da svaki vlasnik mora bar jednom da potvrdi — na papiru ili elektronski (sa identifikacijom) — da pristaje na taj način odlučivanja.

Prije nego što počneš da koristiš online glasanje, skupština mora jednom da donese odluku da prihvata taj način odlučivanja. To se najčešće radi na konstitutivnoj sjednici, ili na prvoj redovnoj sjednici nakon što neko predloži.

Šta tačno usvajaš

• da se odluke skupštine mogu donositi elektronskim putem (mail, SMS, link u aplikaciji);
• koliki je rok za glasanje (uobičajeno 48–72h od poziva);
• kako se utvrđuje kvorum i većina (idealni dijelovi po m², ne po stanu);
• ko se smatra obaviještenim (poslat link ili poruka — broji se kao uručen poziv);
• da svaki vlasnik može povući saglasnost pismeno u svakom trenutku.

Ova jedna odluka je „kapija" — nakon nje, svako sljedeće glasanje može online bez ponovnog usvajanja procedure. Ako neko kasnije ne želi da glasa elektronski, ima pravo da povuče saglasnost i traži fizičku sjednicu.

Kvorum se računa isto kao i na fizičkoj sjednici — po idealnim dijelovima (m²), ne po broju stanova. Vlasnik stana od 80 m² nosi dvostruko više težine nego vlasnik od 40 m².

Tačni pragovi po tipu odluke su u posebnom vodiču o kvorumu i većini.

Kad je elektronski put jednom usvojen, svako naredno glasanje ide po istom redoslijedu — bilo da je za sitnu odluku (zamjena domofona) ili veliku (renoviranje krova).

Korak 1 — Poziv sa dnevnim redom

Predsjednik sastavlja poziv sa tačnim tekstom odluke koja se glasa. Ne smije biti uopšteno „glasamo da popravimo lift" — treba „Odluka o angažovanju firme X za zamjenu sajli na liftu, ukupne vrijednosti 2.400 €, sa rokom 30 dana, plaćanje u dvije rate iz računa zgrade". Što precizniji tekst, manje prostora za žalbe kasnije.

Korak 2 — Dostava poziva

Poziv se šalje svakom vlasniku — kroz aplikaciju, email, SMS, Viber ili WhatsApp. Najmanje 5 dana prije isteka roka za glasanje (po analogiji sa fizičkim pozivom). Sistem treba da zabilježi datum i vrijeme dostave.

Korak 3 — Period izjašnjavanja

Vlasnici imaju određeno vrijeme (uobičajeno 48–72h) da kliknu „ZA", „PROTIV" ili „UZDRŽAN". Svaki klik mora da bude identifikovan — login u aplikaciju, magic link na email, ili odgovor sa registrovanog broja telefona.

Korak 4 — Zaključivanje i obračun

Po isteku roka, sistem (ili predsjednik) zaključuje glasanje. Računa se ukupna kvadratura ZA, PROTIV, i UZDRŽANIH; provjerava se kvorum (više od 1/2 ulaza glasalo) i potrebna većina za taj tip odluke.

Korak 5 — Zapisnik i pohranjivanje

Generiše se PDF zapisnik sa: tekstom odluke, listom glasača (ime, stan, glas, vrijeme glasanja), zbirom kvadratura, ishodom. Predsjednik ga potpisuje i pohranjuje. Ovaj zapisnik se predaje opštini ako odluka to traži (npr. registracija u Sekretarijatu za upravljanje zgradama).

Sve to traje koliko traje fizička sjednica — sa razlikom što niko ne mora da se okuplja u predvorju ulaza. Šablon zapisnika je isti — samo se popunjava drugačijim podacima.

Opštinski Sekretarijat za upravljanje zgradama (ili lokalno ekvivalentan organ) prihvata kao validan dokaz odluke skupštine:

• PDF zapisnik sa sadržajem odluke, listom glasača, zbirom kvadratura i ishodom;
• potpis predsjednika (ili upravnika za odluke koje ulaze u njegovu nadležnost);
• pečat skupštine, ako je odluka takva da ide u registar ili na sud;
• opciono — spisak vlasnika koji je važio u trenutku glasanja, kao prilog (sprečava spor „a ja sam tada bio vlasnik, ne on").

Pravo etažnog vlasnika je da povuče saglasnost na elektronski put. Ako iz bilo kojeg razloga neko ne želi da glasa preko aplikacije — dovoljno je da to pismeno javi predsjedniku.

Tri scenarija

• Vlasnik koji povuče saglasnost — za buduća glasanja, predsjednik mu šalje pisani poziv i prima njegov glas na papiru. Ostali nastavljaju elektronski. Sve se sabira u istom zapisniku.
• Vlasnik koji nije online — predsjednik upiše njegov glas u sistem (kao „papirno izjašnjavanje"), sa potpisom na fizičkom listu kao prilog zapisniku. Pravno isto vrijedi.
• Vlasnik koji ne odgovori — broji se kao uzdržan (ako pravila zgrade tako kažu), ili se ne broji u kvorum (ako pravila ne preciziraju). Ovo treba da bude zapisano u pravilima skupštine, ne da zavisi od tumačenja predsjednika.

Bitan princip: niko ne smije da bude isključen zbog načina kako glasa. Mješavina online i papirnog glasa unutar istog glasanja je legalna i normalna.

Ulaz od 28 stanova, prosječno 60 m², ukupna kvadratura 1.680 m². Sjednica nije zakazivana godinu dana — niko nije imao volje da okupi ljude. Lift je pukao po treći put.

Rezultat:

• ZA — 21 stan, ukupno 1.230 m² (73,2% ulaza)
• PROTIV — 2 stana, 110 m² (6,5%)
• UZDRŽAN — 3 stana, 200 m² (11,9%)
• Nije glasao — 2 stana, 140 m² (8,3%)

Kvorum: 91,7% ulaza glasalo (iznad 50% minimum). Većina: 73,2% ZA — iznad praga 2/3 za investiciono održavanje. Odluka prošla. PDF zapisnik generisan, predsjednik potpisao u četvrtak, do kraja sedmice posao ugovoren sa izvođačem.

Bez online glasanja: zakazivanje sjednice, slanje pisanih poziva, čekanje 5 dana, okupljanje, glasanje na papiru (ko će da prebroji?), pisanje zapisnika rukom. Najmanje 2 sedmice — i taj proces je razlog zašto se velike odluke u našim ulazima odlažu godinama.

• Zakon o održavanju stambenih zgrada, „Sl. list CG" 41/16, 84/18, 84/24 — član 23 stav 4 (elektronsko izjašnjavanje); član 16 (kvorum i većina); član 28 (finansijska evidencija).
• Zakon o svojinsko-pravnim odnosima — etažna svojina i pravo glasa po idealnim dijelovima.
• Pravilnik o sadržaju i načinu vođenja knjige zgrade — forma zapisnika i čuvanje dokumenata.