Vlasnici stanova su po Zakonu o održavanju stambenih zgrada dužni da formiraju organe upravljanja. Komunalni inspektor može izreći kaznu od 500 do 10.000 € ako zgrada nema funkcionalnu skupštinu i upravnika. Većina ulaza ovo ignoriše — dok neko ne prijavi.
Evo kako to uraditi kako treba, korak po korak.
Šta moraš imati prije početka
- Spisak svih vlasnika (ime, prezime, adresa stana, kvadratura — najlakše iz katastarskih izvoda).
- Mjesto za skupštinu — može i u haustoru kod manjih ulaza.
- Inicijativni vlasnik koji preuzima organizaciju (najčešće budući predsjednik).
Korak 1 — Sazivanje konstitutivne sednice
Poziv se ističe na vidljivom javnom mjestu u zgradi (oglasna tabla, ulazna vrata) najmanje 5 dana prije sednice. Mora da sadrži:
- datum, vrijeme i mjesto,
- dnevni red (vidi Korak 2),
- ko saziva sednicu i kontakt.
Plus, dobro je obavijestiti i preko grupe (Viber/WhatsApp) ali fizički poziv mora biti istaknut. Bez toga sednica se može poništiti.
Korak 2 — Konstitutivna sednica: 7 odluka
Na samoj sednici donose se konstitutivne odluke:
- Konstituisanje Skupštine etažnih vlasnika — formalni početak.
- Izbor predsjednika skupštine.
- Izbor upravnika (može biti ista osoba kao predsjednik, može i ne).
- Naziv stambene zgrade — npr. „SEV Bulevar Save Kovačevića 12, ulaz B".
- Vrijednost boda — minimum 0,20 €/m² mjesečno (zakonski minimum).
- Pečat zgrade — fizički pečat za ovjeravanje dokumenata.
- Pravila kohabitacije — kućni red, sitnice koje rješavate sami.
Plus opcionalno: pravilnik o elektronskom glasanju (ako planirate digitalno) i ovlašćenje za otvaranje bankovnog računa.
Korak 3 — Zapisnik
Predsjednik ili neko ko vodi zapisnik mora zabilježiti:
- spisak prisutnih sa potpisima (kvorum dokaz),
- glasove po svakoj odluci (ZA, PROTIV, UZDRŽAN),
- tekst svake usvojene odluke,
- potpis predsjednika i upravnika + pečat.
Zapisnik se ovjerava pečatom zgrade i potpisom upravnika. Šalješ kopiju nadležnom Sekretarijatu lokalne samouprave.
Korak 4 — Predaja dokumentacije
Kompletnu dokumentaciju — zapisnik sa konstitutivne sednice, odluke, dokaz o istaknutom pozivu — predaješ Sekretarijatu lokalne samouprave opštine na čijoj teritoriji je zgrada.
U Podgorici je to Sekretarijat za stambeno-komunalne poslove i saobraćaj. U Budvi — Lokalna uprava, Skupština stanara. Slično u ostalim opštinama.
Taksa: 5,00 € za upis u registar.
Korak 5 — Registracija u Monstat-u
Stambena zgrada se vodi kao pravno lice u registru Zavoda za statistiku (Monstat). Predaješ:
- rješenje Sekretarijata o upisu,
- zapisnik konstitutivne sednice,
- popunjen obrazac.
Dobijaš matični broj zgrade koji ti treba za sledeći korak.
Korak 6 — Bankovni račun
Sa rješenjem opštine + Monstat potvrdom otvaraš zajednički račun zgrade u banci. Banka traži:
- pečat zgrade,
- ovjerene potpisne kartone (predsjednika, upravnika ili oba),
- odluku skupštine o otvaranju računa.
Račun se vodi na ime zgrade, ne na ličnom imenu predsjednika. Sa ovog računa plaćaju se servisi (lift, čišćenje, struja zajedničkih prostora) i tu se prikupljaju mjesečne uplate.
Korak 7 — Naplata
Mjesečne uplate kreću sledećeg mjeseca. Računaš:
mjesečna uplata = vrijednost boda × m² stana
Stan 50 m² × 0,20 €/m² = 10 €/mjesec. Stan 80 m² × 0,30 €/m² (ako skupština usvoji veću vrijednost) = 24 €/mjesec.
Etažni vlasnik koji 3 mjeseca ne plaća podliježe prinudnoj naplati — upravnik podnosi izvršni postupak po zakonu.
Šta dalje
Sad imaš zgradu sa pravnim licem, pečatom, bankovnim računom, registrom u opštini i Monstat-u. Sledi:
- mjesečno prikupljanje uplata,
- godišnji izvještaj skupštini o stanju računa,
- redovne sednice za veće odluke (krov, lift, fasada).
Ako ti zvuči puno administracije — i jeste, dok se ne automatizuje. Skupština Stanara prati sve gore navedeno (pečati i banka su jedino što ostaje fizičko). Zatraži aktivaciju i vodimo te kroz prvu sednicu zajedno.
Reference: Zakon o održavanju stambenih zgrada („Sl. list CG", br. 41/16, 84/18, 84/24). Detalji o registraciji: opštinski Sekretarijat za stambeno-komunalne poslove.