Novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada — šta se mijenja za tvoju zgradu

Važeći Zakon o održavanju stambenih zgrada donesen je 2016. godine, uz izmjene i dopune 2018. i 2022. Slavica Stankov, vršiteljka dužnosti generalne direktorice Direktorata za stanovanje, obrazložila je da su se tokom primjene pokazale nedoumice i pravne praznine, pa se umjesto novog kruga izmjena pristupilo pisanju potpuno novog zakona.

Ključni argument za povećanje naknade je ekonomski: prema obrazloženju nacrta, cijene građevinskog materijala i rada porasle su za 174,5 odsto od 2016. godine, dok je minimum od 0,20 € po kvadratu ostao nepromijenjen cijelu deceniju. Praktična posljedica koju svaki predsjednik zgrade poznaje: zajednički račun koji ne može da isprati ni redovno servisiranje lifta, a kamoli krov ili fasadu.

Drugi motiv je profesionalizacija. Nacrt uvodi standarde za upravnike i znatno pooštrava finansijsku kontrolu i izvještavanje — oblast koja je do sada u velikom broju zgrada funkcionisala na sveskama i usmenim dogovorima.

Najvidljivija promjena. Nacrt predviđa da vrijednost boda za obračun naknade za održavanje ne može biti manja od 0,30 € po kvadratnom metru neto površine mjesečno. Za većinu zgrada koje danas primjenjuju zakonski minimum, to je poskupljenje od tačno 50 odsto.

Važno je razumjeti da je riječ o minimumu, ne o fiksnoj cijeni. Skupština etažnih vlasnika i dalje može svojom odlukom usvojiti veću vrijednost boda ako zgrada ima skuplje održavanje — lift, hidrofor, veliku fasadu ili plan investicionih radova. Ono što se mijenja je donja granica ispod koje se ne smije ići. Ako ti treba podsjetnik kako se vrijednost boda uopšte računa, tu je zaseban tekst sa formulom i primjerima.

Ovo je promjena koja mijenja prirodu funkcije. Po nacrtu, upravniku pripada najmanje 15 odsto ukupno prikupljene mjesečne naknade, a predsjedniku skupštine etažnih vlasnika najmanje 5 odsto. Dvadeset odsto novca koji zgrada prikupi odlazi na vođenje zgrade prije nego što se išta potroši na održavanje.

Konkretan primjer

Zgrada od 20 stanova, prosječno 50 m² po stanu, ukupno 1.000 m². Po novom minimumu zgrada mjesečno prikuplja 300 €.

Do sada je predsjednik u ogromnoj većini crnogorskih zgrada radio besplatno — skupljao novac, zvao majstore, vodio evidenciju u svesci i trpio pritisak komšiluka. Sa zagarantovanim procentom, posao dobija naknadu, ali i očekivanje urednosti koje ide uz plaćenu funkciju. Vlasnici koji plaćaju 20 odsto na upravljanje tražiće da vide gdje ide ostalih 80.

Ovo takođe zaoštrava pitanje koje je do sada bilo uglavnom administrativno — razgraničenje uloga predsjednika i upravnika. Kad obje funkcije nose procenat, u zgradama gdje ih obavlja ista osoba treba jasno razdvojiti šta se plaća po kom osnovu.

Nacrt predviđa da profesionalni upravnici moraju imati licencu i osiguranje od profesionalne odgovornosti. Upravljanje zgradom time prestaje da bude posao koji može obavljati bilo ko sa registrovanom firmom i prelazi u regulisanu djelatnost, po ugledu na rješenja u regionu.

Za zgrade koje same biraju upravnika to znači suženiji izbor na tržištu, ali i mogućnost da se od upravnika traži dokaz o licenci i polisi prije potpisivanja ugovora. Za zgrade koje nemaju upravnika i funkcionišu preko predsjednika, ovo ne mijenja ništa — samoupravljanje zgradom ostaje moguće.

Nacrt uvodi kalendar koji do sada nije postojao u ovom obliku. Ovo je dio koji će najviše promijeniti svakodnevni rad upravnika i predsjednika.

Obrati pažnju na drugi red. Mjesečni izvještaj o stanju na računu do desetog u narednom mjesecu znači da upravnik svakog mjeseca mora imati uredno proknjižene uplate — ko je platio, koliko i za koji stan. Za zgradu od 80 stanova to je svaki mjesec prepisivanje izvoda iz banke i upoređivanje sa spiskom vlasnika.

Po nacrtu, ako vlasnik ne plaća naknadu duže od tri mjeseca, upravnik je dužan da pokrene izvršni postupak. Formulacija je bitna: ne „može" nego „dužan je".

U praksi to znači da upravnik koji tolerantno čeka godinu dana da komšija „skupi pa plati" ulazi u zonu sopstvene odgovornosti. A izvršni postupak se ne pokreće na osnovu sjećanja — traži se dokumentovan dug: koja jedinica, koji mjeseci, koliki iznos, na osnovu koje odluke o vrijednosti boda i uz dokaz da je vlasnik bio uredno obaviješten.

Nacrt zadržava i pooštrava prekršajnu odgovornost. Predviđene su kazne od 500 do 5.000 € ako se ne formiraju organi upravljanja, ako zgrada nema zajednički račun, ako se ne donese godišnji program održavanja ili ako se ne održi najmanje jedna skupština godišnje. Za upravnika koji je pravno lice raspon ide do 10.000 €. Nacrt najavljuje i šire ovlašćenje inspekcijskog nadzora.

Za veliki broj zgrada u Crnoj Gori koje nikad nisu formalno konstituisale skupštinu niti otvorile račun, ovo je najozbiljniji dio zakona — ne zbog visine kazne, nego zbog toga što uz pojačanu inspekciju neformalno stanje prestaje biti održivo.

Nacrt nije prošao bez primjedbi. Pravnica Radmila Bajagić ocijenila je da analiza procjene uticaja propisa nije dovoljno kvantifikovala troškove i koristi, te da nedostaje jasna analiza stvarnih prosječnih troškova redovnog održavanja i uticaja povećanja na domaćinstva različitog imovinskog stanja.

Druga primjedba je za ovu temu suštinska: nedostatak efikasnih mehanizama kojima vlasnik može kontrolisati rad upravnika i trošenje zajedničkih sredstava, uz zahtjev da se jasno propiše pravo vlasnika na uvid u finansijsku dokumentaciju. Nacrt povećava iznos koji vlasnici uplaćuju i uvodi procenat za upravnika, ali prema kritici ne daje vlasniku srazmjerno jače sredstvo da provjeri gdje novac ide.

Nacrt još nije zakon, ali smjer je jasan i priprema ne košta ništa. Pet stvari koje imaju smisla bez obzira na konačni tekst:

• Provjeri koji bod tvoja zgrada primjenjuje. Ako je 0,20 €, pripremi računicu šta znači 0,30 € za svaki stan — komšije treba da vide brojku prije nego što je čuju kao vijest.
• Provjeri da li zgrada ima zajednički račun i formirane organe. To je već sada zakonska obaveza i već sada je kažnjivo — nacrt samo pooštrava nadzor. Ako zgrada nikad nije konstituisana, tu je procedura korak po korak.
• Sredi evidenciju duga po jedinici. Ako izvršenje poslije tri mjeseca postane obaveza, trebaće ti dokumentovano stanje po svakom stanu, ne procjena.
• Uvedi mjesečni izvještaj već sad. Rok do 10. u narednom mjesecu je izvodljiv samo ako se uplate knjiže kako pristižu, a ne jednom u šest mjeseci.
• Zakaži godišnju skupštinu. Jedna sjednica godišnje je minimum koji nacrt traži, a ujedno je i prilika da se nova vrijednost boda usvoji uredno, sa zapisnikom. Trebaće ti uredan poziv i šablon odluke o vrijednosti boda.

Analiza je rađena na osnovu saopštenja Ministarstva prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine o javnoj raspravi i medijskih izvještaja o sadržaju nacrta (CdM, Monitor, Investitor, Mina, Radio Tivat, RTV Pljevlja). Nacrt zakona i program javne rasprave objavljeni su na zvaničnoj stranici Vlade Crne Gore.

Ovaj tekst ćemo ažurirati kada Ministarstvo objavi izvještaj o javnoj raspravi i kada Vlada utvrdi predlog zakona, jer se brojke do usvajanja mogu promijeniti.