Poziv za sjednicu skupštine stanara: pravila i šablon

Zakon o održavanju stambenih zgrada Crne Gore (br. 41/16, 84/18, 84/24) definiše tri formalne obaveze pri sazivanju sjednice:

Pet dana se računa od narednog dana nakon isticanja poziva do dana sjednice (ne uključujući dan sjednice). Praktično: ako sjednica treba biti u petak 15. maja, poziv mora biti istaknut najkasnije subote 9. maja (s petkom uveče već riskiraš).

Poziv ne može biti „dolazimo u petak". Mora biti formalna isprava sa svim elementima koji omogućavaju identifikaciju sjednice i njenog sadržaja.

Obavezni elementi

• Naziv organa — „Skupština etažnih vlasnika" (ili „Savjet zgrade" ako ima manje od 10 stanova).
• Adresa zgrade sa ulazom (ako je više ulaza). „Save Kovačevića 12, ulaz B, Podgorica."
• Datum sjednice — eksplicitan, ne „sljedeći petak".
• Vrijeme početka — „18:00", ne „uveče".
• Mjesto sjednice — „haustor zgrade", „prostorija u stanu br. 1", „kafić Park". Mora biti precizno.
• Dnevni red sa numerisanim tačkama — svaka odluka koja će se donositi mora biti navedena. „Razno" jeste prihvaćena tačka za diskusiju, ali ne za donošenje formalnih odluka.
• Ko saziva sjednicu — predsjednik (ako je redovna ili vanredna) ili inicijativni vlasnik (ako je konstitutivna).
• Kontakt sazivača — telefon ili email, da vlasnici van zgrade mogu poslati punomoć ili pitati za detalje.
• Datum i mjesto isticanja poziva — najbolje rukom upisati pri isticanju („istaknuto 9. maja 2026, oglasna tabla").

Preporučeni dodaci

• Napomena o kvorumu — „za odlučivanje je potrebno prisustvo više od polovine vlasnika; u slučaju nepostizanja kvoruma saziva se druga sjednica sa istim dnevnim redom".
• Napomena o punomoćima — „vlasnici koji ne mogu lično da prisustvuju mogu poslati pisanu punomoć drugom vlasniku ili trećem licu".
• Tipovi odluka i pragovi — ako će se glasati o nečem što traži kvalifikovanu većinu, dobro je naznačiti. Vidi pragove za odluke.

Crnogorska realnost: polovina ulaza ima vlasnike koji ne stanuju tu. Naslijeđena imovina, vikendice na primorju, dijaspora u Frankfurtu i Njujorku. Oglasna tabla u haustoru im ne pomaže — a po zakonu i oni imaju pravo na uredan poziv. Sudska praksa traži dokumentovanu dostavu kroz tri kanala.

Kanal 1 — Oglasna tabla u zgradi

Obavezno za sve sjednice. Poziv se ističe na oglasnoj tabli ili ulaznim vratima zgrade. Predsjednik fotografiše oglasnu tablu sa istaknutim pozivom — datum mora biti čitljiv (na fotografiji ili kroz EXIF). Fotografija se prilaže uz zapisnik kao dokaz uredne najave.

Kanal 2 — Preporučena pošta sa povratnicom

Za vlasnike koji ne stanuju u zgradi. Poziv se šalje na adresu iz vlasničkog lista (katastra). Trošak: ~1,50 € po pozivu. Povratnica se vraća predsjedniku — nepobitan dokaz da je vlasnik dobio (ili odbio) pošiljku.

Šta ako se pošta vrati neisporučena? Adresa iz katastra nije ažurna, vlasnik se odselio, prodao stan. Zakon to ne goni predsjednika — uredno postupanje predsjednika (slanje na zvaničnu adresu) je ono što važi. Odgovornost za ažuriranje adrese je na vlasniku. Pošta koja se vrati ostaje u registratoru kao dokaz pokušaja.

Kanal 3 — Email uz prethodnu pisanu saglasnost

Ekonomičan, ali ima jednu prepreku: vlasnik mora prethodno potpisati izjavu da prihvata elektronsku notifikaciju kao validan kanal. Bez te izjave email poziv pravno ne važi, čak i ako je vlasnik email pročitao i potvrdio.

Praktično se izjave skupljaju na prvoj sjednici gdje se usvaja Pravilnik o elektronskom glasanju — vlasnici prisutni potpišu, oni koji nisu prisutni ostaju na poštu dok ne potpišu. Vidi naš šablon Pravilnika.

Hibridni model — preporučeno

U praksi predsjednik radi sva tri kanala paralelno:

• Ističe poziv na oglasnu tablu — fotografiše;
• Šalje preporučenu poštu vlasnicima van zgrade — čuva povratnice;
• Šalje email kopiju onima koji su prethodno dali saglasnost — screenshot u registrator;
• Postavlja link u Viber grupu — kao reminder, ne kao formalna dostava.

Tri tipa sjednica imaju različite specifičnosti pri sazivanju:

Konstitutivna sjednica

Saziva je inicijativni vlasnik (predsjednik još ne postoji). Poziv mora obavezno sadržati svih sedam tačaka dnevnog reda formiranja: konstituisanje, izbor predsjednika, izbor upravnika, naziv zgrade, vrijednost boda, pečat, kućni red. Vidi cijelu proceduru formiranja.

Redovna godišnja sjednica

Saziva je predsjednik. Standardni dnevni red: izvještaj o radu, finansijski izvještaj, plan održavanja za narednu godinu. Praktično se drži na proljeće ili u jesen (mart-april ili septembar-oktobar su najbolji termini — niko nije na moru, niko nije bolestan zimi).

Vanredna sjednica

Saziva je predsjednik:

• na inicijativu najmanje 1/4 etažnih vlasnika (pisanim zahtjevom) — predsjednik je dužan sazvati u roku od 8 dana;
• za hitne odluke — kvar lifta, prokišnjavanje krova, vanredna uplata.

Specifičnost poziva: mora navesti razlog hitnog sazivanja i ko je dao inicijativu. „Saziva se vanredna sjednica na inicijativu vlasnika Marka Petrovića (stan 7), Stojana Jovanovića (stan 14) i Ane Nikolić (stan 22) zbog…"

Klasičan crnogorski problem. Stan u Budvi, vlasnik živi u Frankfurtu — ili Beogradu, ili Cetinju, ili Njujorku. Praktično rješenje koje vidimo u dobro organizovanim ulazima:

Korak 1 — registar adresa za dostavu

Predsjednik na konstitutivnoj sjednici (ili kasnije) zatraži od svakog vlasnika tri podatka:

• adresa za poštu (može biti različita od adrese stana — npr. dijaspora);
• email adresa;
• preferira li email ili poštu kao primarni kanal.

Plus pisana saglasnost za email kanal (jednostrana izjava, jedan paragraf). Ovo se uradi jednom i traje godinama.

Korak 2 — punomoć kao zamjena za prisustvo

Vlasnik koji zna da neće moći prisustvovati može poslati pisanu punomoć — ovlašćuje komšiju, agenciju za upravljanje ili advokata da glasa u njegovo ime. Bez ovjere kod notara je dovoljna za skupštinu stanara — pisana forma sa potpisom je standard.

Punomoć može biti opšta (sve buduće sjednice) ili za jedan slučaj (samo predstojeća sjednica). Predsjednik prilaže punomoć uz zapisnik kao dokaz da je glas validan.

Korak 3 — online glasanje (kad je moguće)

Ako skupština usvoji Pravilnik o elektronskom glasanju i svi vlasnici potpišu pisanu saglasnost, buduća glasanja idu kroz aplikaciju — vlasnik u Frankfurtu klikne ZA/PROTIV/UZDRŽAN sa telefona, glas se prebrojava u realnom vremenu. Eliminiše veliki dio rada oko punomoći i dostave.

Pripremili smo printable šablon poziva sa svim obaveznim elementima — adresa, datum, vrijeme, mjesto, dnevni red, sazivač, napomene o kvorumu i punomoćima. Štampaš dva primjerka: jedan ide na oglasnu tablu, drugi u registrator zgrade.

Šest najčešćih razloga zbog kojih se sjednice osporavaju u Crnoj Gori: