Najtačnije pitanje koje stanari postavljaju u Crnoj Gori: „Mi plaćamo 5 € mjesečno i ništa se ne radi. Da li je to malo ili je predsjednik kradljivac?"
Odgovor: skoro sigurno je premalo. Hajde da raščlanimo.
Šta je „vrijednost boda"
Vrijednost boda je jedinica po kojoj se obračunava mjesečna uplata za održavanje. Mjeri se u eurima po kvadratnom metru stana. Skupština etažnih vlasnika je određuje na konstitutivnoj sednici i može je mijenjati kasnijim odlukama.
Zakonski minimum (Zakon o održavanju stambenih zgrada CG): 0,20 €/m² mjesečno
Ispod toga ne smije. Iznad — koliko skupština odluči, na osnovu stvarnih troškova zgrade.
Konkretan obračun
mjesečna uplata = vrijednost boda × m² stana
| Stan | Bod | Mjesečno | Godišnje | |---|---|---|---| | 50 m² | 0,20 €/m² | 10 € | 120 € | | 50 m² | 0,30 €/m² | 15 € | 180 € | | 70 m² | 0,30 €/m² | 21 € | 252 € | | 100 m² | 0,40 €/m² | 40 € | 480 € |
Za zgradu od 24 stana, prosječno 65 m², bod 0,30 €/m² → 466,80 €/mjesec ulazi na zajednički račun.
Šta to treba da pokriva
Tipični mjesečni i godišnji troškovi za prosječnu stambenu zgradu od 24 stana u Crnoj Gori:
Mjesečni:
- struja zajedničkih prostora (rasvjeta haustora, lift): 15–35 €
- čišćenje haustora (1× nedjeljno): 80–150 €
- redovni servis lifta: 50–80 €
- vivisistemi (PP aparati, alarmi): 5–15 €
- bankovne provizije: 3–8 €
Godišnji (rezerva):
- veliki servis lifta (svake 2 godine): 800–1.500 €
- popravke krova (curenje): 200–800 €
- farbanje haustora (svakih 3–5 godina): 500–1.200 €
- zamjena sijalica, brava, sitnica: 150–300 €
- godišnji pregled instalacija: 100–250 €
Suma: ulaz od 24 stana mora prikupiti ~5.000–7.000 € godišnje za realan rad. To znači prosječna uplata po stanu: 17–25 €/mjesec.
Ako ulaz plaća 5 €/m² i ima 120 € prihoda mjesečno, to nije „kradljivac" — to je matematika koja ne staje.
Kako se mijenja vrijednost boda
Skupština može povisiti bod u dva slučaja:
1. Inflatorno usklađivanje
Praktički se radi sa prostom većinom prisutnih (tekuće održavanje). Predsjednik predloži: „Bod se ažurira na 0,25 €/m² zbog inflacije." Ako prođe — primjenjuje se sledećeg mjeseca.
2. Izvanredna povišica zbog investicije
Ako trebate većinski radove (zamjena lifta, fasada, krov) — možete privremeno povisiti bod 6–24 mjeseca da skupite novac, pa vratiti na nivo. Ovde se traži većina svih etažnih vlasnika (ne samo prisutnih) jer ide direktno u džep.
Realne cifre po opštinama (2026)
Iz uzorka koji smo pratili kroz beta korisnike:
| Opština | Uobičajen bod | |---|---| | Podgorica (centar) | 0,25–0,40 €/m² | | Podgorica (periferija) | 0,20–0,30 €/m² | | Budva (turistička zona) | 0,30–0,50 €/m² | | Nikšić | 0,20–0,30 €/m² | | Tivat (priobalje) | 0,25–0,40 €/m² |
Više u Budvi i Tivtu jer zgrade imaju veće troškove vode/struje (turistička sezona) i češće veće radove (fasade jako trpe od soli).
Kazne za neplaćanje
Etažni vlasnik koji 3 uzastopna mjeseca ne uplati podliježe prinudnoj naplati. Postupak:
- Upravnik šalje pisanu opomenu sa rokom za plaćanje (obično 15 dana).
- Ako se i dalje ne plati, podnosi se izvršni predlog u sudu (sa zapisnikom skupštine + dokazom o duguju).
- Sud izdaje rješenje, izvršitelj naplaćuje sa kamatom + sudskim troškovima.
U praksi, do suda se ne ide često — opomena obično prođe. Ali pravo postoji i upravnik je dužan da ga koristi (ne smije „sažaljevati" jer onda radi na štetu ostalih plaćaoca).
Kontrola: gdje vidiš da se troši
Po zakonu, upravnik mora periodično podnositi izvještaj skupštini o stanju finansija. Šta tražiš da vidiš:
- Stanje računa na početku i kraju perioda.
- Lista uplata (ko je platio, koliko, kada).
- Lista isplata (kome, za šta, sa računima — fakturama).
- Spisak dužnika (3+ mjeseca).
- Plan za sledeću godinu (ko zna šta sve treba krov).
Ako predsjednik/upravnik „nema vremena" za izvještaj — to je crveni alarm. Skupština ima pravo da ga smjeni vanrednim sazivanjem (tačka dnevnog reda: „Razrešenje predsjednika").
Ulaz koji koristi Skupštinu Stanara ovo dobija automatski: real-time stanje računa, lista uplata po stanu, mjesečni izvještaj na email. Bez Excel-a i bez „nemamo vremena". Zatraži aktivaciju.