Primjer odluke skupštine stanara: pet šablona
Banka odbija nalog. Komšija prijeti tužbom. Inspektor traži dokaz. Sve to znači jedno — treba ti formalna odluka skupštine na papiru, ne usmeni dogovor. Evo pet najčešćih, sa anatomijom, pragovima i potpisnim blokovima.
Odluka Skupštine etažnih vlasnika je formalna isprava sa istom pravnom snagom kao odluka pravnog lica. Zato banka traži kopiju da pusti nalog za isplatu lifta; zato sud uzima u obzir dokaz u sporu sa neplaćaocem; zato komunalni inspektor odustaje od kazne kad vidi uredno donijetu i potpisanu odluku. Ali samo ako je odluka napisana po formi — sa svim elementima, pravim pragom glasanja i potpisima.
elemenata anatomije svake odluke
praga glasanja: prosta, 2/3, 3/4 vlasnika
rok za osporavanje neuredne odluke
Šta je formalna odluka skupštine
Odluka skupštine je pisani dokument sa konkretnom formulacijom (ne „dogovorili smo se"), datumom i mjestom donošenja, rezultatom glasanja i potpisom predsjednika ovjerenom pečatom zgrade. Bez ova četiri elementa — odluka u pravnom smislu ne postoji.
Praktična razlika između „dogovora" i „odluke":
| Dogovor (usmen) | Odluka (formalan) |
|---|---|
| „Dogovorili smo se da popravimo krov" | „Odlučujemo da se izvrši zamjena krovnog pokrivača…" |
| Niko se ne sjeća tačno | Doslovni tekst zapisan u zapisniku |
| Banka neće pustiti nalog | Banka pušta nalog na osnovu kopije odluke |
| Komšija lako ospori | Sud traži formalne nedostatke; ako ih nema — odluka stoji |
| Bez vremenskog pečata | 30 dana rok za osporavanje računa od potpisa |
Anatomija — pet obaveznih elemenata
Svaka pravno valjana odluka mora imati istih pet elemenata, bez obzira da li se radi o izboru predsjednika ili o vanrednoj uplati od 50.000 €:
1. Zaglavlje
Identifikuje pravno lice koje donosi odluku. Sadrži: naziv organa („Skupština etažnih vlasnika" ili „Savjet zgrade"), adresu zgrade sa ulazom, mjesto donošenja odluke (za razgraničenje od formalnog domicila zgrade ako se sjednica održava negdje drugdje), broj odluke (za interno arhiviranje), datum.
2. Pravni osnov
Poziva se na zakon i akte: „Na osnovu Zakona o održavanju stambenih zgrada (br. 41/16, 84/18, 84/24) i odluke o formiranju Skupštine etažnih vlasnika br. ___ od ___, Skupština na sjednici od ___ donosi sljedeću odluku:"
3. Dispozitiv (sama odluka)
Najvažniji element — doslovan tekst odluke. Mora biti precizan: brojevi, iznosi, rokovi, ime izvođača radova, broj računa sa kojeg se isplaćuje. Bez ovih detalja banka neće moći izvršiti, a sud neće moći egzekutirati.
4. Rezultat glasanja
Eksplicitno: ZA / PROTIV / UZDRŽAN sa konkretnim brojevima glasova i ukupnim brojem etažnih vlasnika. „Odluka je usvojena prostom većinom (15 ZA, 2 PROTIV, 1 UZDRŽAN, od 24 etažnih vlasnika ukupno)."
Vidi pragove za odluke — različite odluke traže različite većine, i to mora biti jasno iz konteksta odluke (npr. zamjena krova traži kvalifikovanu većinu od 2/3, ne prostu).
5. Potpisi i pečat
Predsjednik Skupštine etažnih vlasnika potpisuje svojeručno. Pečat zgrade ovjerava da je odluka zaista skupštinska, ne privatna. Datum potpisa može biti različit od datuma sjednice (potpis se obično pravi u roku od 3-5 dana poslije sjednice), ali datum sjednice ostaje obavezan element zaglavlja.
Bez potpisa predsjednika i pečata zgrade — to je nacrt odluke, ne odluka.
Primjer 01 — vrijednost boda
Najčešća odluka u prvoj godini rada svake nove skupštine. Određuje cijenu mjesečne uplate za zajednički račun zgrade. Vidi kako se računa vrijednost boda — zakonski minimum je 0,20 €/m² mjesečno.
Prag: prosta većina prisutnih (uz postignut kvorum više od polovine vlasnika).
Skupština etažnih vlasnika
zgrada Save Kovačevića 12, ulaz B, Podgorica
Odluka br. 1/2026 · Podgorica, 15. maj 2026.
Na osnovu Zakona o održavanju stambenih zgrada Crne Gore („Sl. list CG", br. 41/16, 84/18, 84/24) i konstitutivne odluke o formiranju Skupštine etažnih vlasnika od 15.05.2026, Skupština na sjednici od 15.05.2026, donosi sljedeću
ODLUKU O VRIJEDNOSTI BODA
Član 1. Vrijednost boda za izračunavanje mjesečne uplate za zajednički račun zgrade utvrđuje se u iznosu od 0,25 €/m² (slovima: dvadeset pet centi po metru kvadratnom) mjesečno.
Član 2. Mjesečna uplata se računa po formuli: uplata = vrijednost boda × površina stana. Za stan od 60 m² mjesečna uplata iznosi 15,00 €.
Član 3. Odluka stupa na snagu 1. juna 2026. godine.
Član 4. Odluka je donijeta prostom većinom prisutnih: 15 ZA, 1 PROTIV, 1 UZDRŽAN, od ukupno 24 etažnih vlasnika (prisutno 17, kvorum postignut).
____________________
Predsjednik SkupštineM.P.
Primjer 02 — izbor predsjednika
Donosi se na konstitutivnoj sjednici, a kasnije i prilikom smjene predsjednika ili istek mandata. Mandat tipično traje godinu dana (može biti i duže, ako skupština tako odluči), uz mogućnost reizbora.
Prag: prosta većina prisutnih.
Skupština etažnih vlasnika
zgrada Save Kovačevića 12, ulaz B, Podgorica
Odluka br. 2/2026 · Podgorica, 15. maj 2026.
Na osnovu Zakona o održavanju stambenih zgrada Crne Gore (41/16, 84/18, 84/24), Skupština na sjednici od 15.05.2026. donosi
ODLUKU O IZBORU PREDSJEDNIKA SKUPŠTINE
Član 1. Za predsjednika Skupštine etažnih vlasnika bira se Marko Petrović, vlasnik stana broj 7, JMB ___________.
Član 2. Mandat predsjednika traje godinu dana, počevši od dana donošenja ove odluke. Mogućnost reizbora postoji bez ograničenja broja mandata.
Član 3. Predsjednik je ovlašćen da: saziva sjednice Skupštine, predsjedava sjednicama, potpisuje zapisnike i odluke, zastupa Skupštinu pred trećim licima u skladu sa Zakonom.
Član 4. Odluka donijeta prostom većinom: 16 ZA, 0 PROTIV, 1 UZDRŽAN, od 24 etažna vlasnika (prisutno 17).
____________________
ZapisničarM.P.
Primjer 03 — vanredna uplata za krov
Velika investicija (krov, lift, fasada) ne pokriva se redovnom mjesečnom uplatom. Skupština donosi posebnu odluku o vanrednoj uplati — cijeli iznos podijeljen po m² svojine.
Prag: kvalifikovana većina od 2/3 etažnih vlasnika (računato po vlasnicima, ne po prisutnima — zakon traži snažniji konsenzus za velike troškove).
Skupština etažnih vlasnika
zgrada Save Kovačevića 12, ulaz B, Podgorica
Odluka br. 12/2026 · Podgorica, 20. septembar 2026.
ODLUKA O VANREDNOJ UPLATI ZA ZAMJENU KROVNOG POKRIVAČA
Član 1. Skupština odlučuje da se izvrši zamjena krovnog pokrivača prema ponudi izvođača „Krovograd d.o.o.", PIB ___________, br. ponude 142/26 od 10.09.2026, u iznosu od 4.850,00 € (slovima: četiri hiljade osamsto pedeset eura).
Član 2. Trošak se finansira iz vanredne uplate svih etažnih vlasnika. Uplata se računa po formuli: uplata po vlasniku = ukupan trošak × (m² stana / m² svih stanova zgrade). Tabela uplata po stanovima data je u Prilogu 1.
Član 3. Rok za uplatu vanredne kontribucije: 30 dana od dana stupanja odluke na snagu, na zajednički račun zgrade ___________ kod ___________ banke.
Član 4. Rok za izvršenje radova: 30. novembra 2026. godine. Plaćanje izvođaču se vrši: 50% pri početku, 50% po završetku radova i primopredaji.
Član 5. Odluka donijeta kvalifikovanom većinom od 2/3 svih etažnih vlasnika: 17 ZA, 2 PROTIV, 1 UZDRŽAN, od ukupno 24 etažna vlasnika.
____________________
Predsjednik SkupštineM.P.
Primjer 04 — angažovanje upravnika
Skupština može odlučiti da umjesto domaćeg upravnika (komšije iz zgrade) angažuje profesionalnu agenciju za upravljanje. Vidi razgraničenje predsjednika i upravnika.
Prag: prosta većina prisutnih (uz postignut kvorum).
Skupština etažnih vlasnika
zgrada Save Kovačevića 12, ulaz B, Podgorica
Odluka br. 5/2026 · Podgorica, 5. juli 2026.
ODLUKA O ANGAŽOVANJU PROFESIONALNOG UPRAVNIKA
Član 1. Skupština odlučuje da angažuje „Domeo d.o.o.", PIB ___________, sa sjedištem u Podgorici, za poslove upravljanja zgradom, prema ponudi br. 047/26 od 01.07.2026.
Član 2. Naknada za upravljanje iznosi 4,00 €/stan mjesečno, što za zgradu od 24 stana iznosi 96,00 €/mjesec. Naknada se isplaćuje sa zajedničkog računa zgrade do 15. u mjesecu za prethodni mjesec.
Član 3. Ugovor sa upravnikom se zaključuje na rok od godinu dana, sa mogućnošću automatskog produženja ako nijedna strana ne otkaže ugovor 30 dana prije isteka.
Član 4. Predsjednik Skupštine se ovlašćuje da potpiše ugovor u ime Skupštine, u roku od 7 dana od stupanja ove odluke na snagu.
Član 5. Odluka donijeta prostom većinom: 14 ZA, 2 PROTIV, 1 UZDRŽAN, od 24 etažna vlasnika (prisutno 17).
____________________
Predsjednik SkupštineM.P.
Primjer 05 — otvaranje bankovnog računa
Bez ovlašćenja iz odluke skupštine, banka ne otvara račun na ime zgrade. Odluku donosi konstitutivna ili posebno sazvana sjednica, sa imenovanjem dva potpisnika (predsjednik + upravnik), klauzulom o tipu računa i banci.
Prag: prosta većina prisutnih.
Skupština etažnih vlasnika
zgrada Save Kovačevića 12, ulaz B, Podgorica
Odluka br. 3/2026 · Podgorica, 15. maj 2026.
ODLUKA O OTVARANJU ZAJEDNIČKOG BANKOVNOG RAČUNA
Član 1. Skupština odlučuje da se otvori zajednički bankovni račun zgrade kod Crnogorske komercijalne banke A.D., na ime „Skupština etažnih vlasnika, Save Kovačevića 12, ulaz B, Podgorica".
Član 2. Račun je poslovni račun pravnog lica sa standardnim uslovima održavanja. Skupština ne otvara devizni račun na ovoj sjednici (pitanje će biti razmotreno pri prvom velikom troškovku iz inostranstva).
Član 3. Ovlašćeni potpisnici su:
(a) Marko Petrović, predsjednik Skupštine, JMB ___________
(b) Stojan Jovanović, upravnik zgrade, JMB ___________
Svaka isplata sa računa preko 500 € traži oba potpisa; isplate do 500 € može vršiti svaki potpisnik samostalno.
Član 4. Predsjednik se ovlašćuje da u roku od 14 dana od stupanja odluke na snagu obavi sve formalnosti otvaranja računa, uključujući potpisivanje ugovora sa bankom i ovjeru potpisnih kartona.
Član 5. Odluka donijeta prostom većinom: 17 ZA, 0 PROTIV, 0 UZDRŽANIH, od 24 etažna vlasnika (prisutno 17).
____________________
Predsjednik SkupštineM.P.
Tabela pragova — koja odluka traži koliko glasova
Različite odluke imaju različite pragove glasanja. Pogrešan prag = ništava odluka, čak i ako su svi prisutni glasali ZA.
| Tip odluke | Prag | Primjer |
|---|---|---|
| Prosta većina prisutnih | Više od polovine prisutnih (uz kvorum) | Vrijednost boda, izbor predsjednika, otvaranje računa, redovno održavanje. |
| Kvalifikovana 2/3 | 2/3 svih etažnih vlasnika (ne samo prisutnih) | Veće investicije: krov, lift, fasada. Vanredne uplate iznad redovnog boda. |
| Kvalifikovana 3/4 | 3/4 svih etažnih vlasnika | Najteže odluke: izmjena namjene zajedničkih prostorija, prodaja zajedničkog dijela. |
| 100% (saglasnost svih) | Svi etažni vlasnici (nema neslaganja) | Pravilnik o elektronskom glasanju (jer modifikuje individualno pravo glasa). |
Detaljno o pragovima vidi poseban tekst o pragovima — sa primjerima koliki je prag za zamjenu lifta, a koliki za rekonstrukciju fasade.
Šta sa odlukom poslije donošenja
Odluka donijeta i potpisana je samo prvi korak. Da bi imala efekat, mora ići dalje:
1. Original u registratoru zgrade
Sa potpisom predsjednika i pečatom. Predsjednik čuva trajno — vidi čuvanje zapisnika i odluka.
2. Kopija ka licima na koja se odnosi
- Banka — kopija odluke o otvaranju računa, o ovlašćenim potpisnicima, o većim isplatama.
- Izvođač radova — kopija odluke o angažovanju kao prilog ugovoru.
- Vlasnik na koga se odnosi — kopija odluke o vanrednoj uplati sa tabelom njegove kontribucije.
- Sekretarijat lokalne samouprave — kopija odluke o izmjeni organa upravljanja (novi predsjednik, novi upravnik).
3. Distribucija svim vlasnicima (rezime)
Najmanje rezime svake odluke se dijeli vlasnicima — preko oglasne table, Viber/WhatsApp grupe ili email-a. Ne radi se to formalne obaveze, nego povjerenja.
4. Vremenski pečat za rok od 30 dana
Od dana donošenja odluke (ne od dana potpisa, ako su različiti) računa se rok od 30 dana u kojem etažni vlasnik koji se ne slaže može osporiti odluku pred sudom. Posle 30 dana, odluka je konačna i ne može se osporavati formalno-pravnim putem.
Kako mi rješavamo ovo
Pišeš svaku odluku iznova u Wordu, kopiraš zaglavlja, brojeve podešavaš ručno, banka traži ovjeru —
odluka koja se generiše sa svim elementima, pragom i potpisima.
- Glasanje kroz aplikaciju — sistem zna prag (prosta, 2/3, 3/4) i automatski provjerava da li je odluka usvojena.
- Generisana odluka u PDF-u sadrži zaglavlje zgrade, pravni osnov, dispozitiv, brojeve glasova, pečat-polje — spremno za potpis.
- Ne možeš pogriješiti prag — sistem te zaustavlja ako pokušaš da prijaviš zamjenu krova kao prostu većinu.
- Hash chain audit log — niko ne može retroaktivno mijenjati glas, jer bi se SHA-256 lanac raspao.
- Sve odluke su pretražive po datumu, broju, vlasniku, predmetu — više nema „gdje je bila ona odluka iz 2024".
Tekst je informativnog karaktera i ne zamjenjuje pravnog savjetnika. Šabloni su prilagođeni standardnoj praksi — za posebne situacije konsultuj advokata. Reference: Zakon o održavanju stambenih zgrada („Sl. list CG", br. 41/16, 84/18, 84/24).
Sledeće
Pragovi za odluke skupštine etažnih vlasnika u Crnoj Gori
Kvorum, prosta i kvalifikovana većina po Zakonu o održavanju stambenih zgrada.
Zapisnik skupštine stanara: šablon i uputstvo
Devet obaveznih elemenata zapisnika, vođenje uživo, pravna težina, predaja.
Vrijednost boda u Crnoj Gori: koliko plaćate za održavanje
Kako se računa mjesečna uplata, zakonski minimum 0,20 €/m², prinudna naplata.